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知識2018.08.06

■住宅宿泊事業法(民泊新法)

■住宅宿泊事業法(民泊新法)
●民泊とは
子どもが成長して独立したので自宅に空き部屋が生じた夫婦が、その部屋を旅行者に宿泊してもらい交流を図りたい、賃貸アパートのオーナーが空いている部屋を賃貸借契約の対象とするのではなく、旅行者の宿泊のために提供すること等、個人が空いている住宅を活用して行うことのできるサービスが、「民泊」といわれるものです。

「住宅(戸建住宅・共同住宅等)の全部又は一部を活用して、宿泊サービスを提供するもの」を民泊サービスとして定義しています。

●先行する実態
日本国内では、「施設を設け宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」を行う場合には、旅館業法の許可が必要です。
近年では、IT技術の発展によりインターネットを通じて宿泊サービスの提供者と宿泊希望者とのマッチングが容易になり、旅館業法の許可を得ない個人が
、住宅の空いている部屋等で宿泊サービスをすることが可能となり、活発に行われるようになりました。
これは、世界各国と繋がり拡がっています。

●政府の議論
①旅館業法を厳格に適用することとし、住宅を活用するものであっても、旅館業法の許可が必要であることを徹底させるという方向性。

②規制を緩和して住宅を活用した宿泊サビースの活用を蓮目という方向性。

厚生労働省と観光庁は、平成26年11月に「民泊サービスのあり方に関する検討会」を設置して議論を重ねるとともに、政府の規制改革会議でも議論がなされて②の方向性で制度設計をすることとなりました。

佐野背景には、観光業を日本の基幹産業として成長戦略の中心に置き、訪日外国人観光客が急増し、宿泊需給が逼迫しているために、その対応を図る必要があることや、地方の人口減少や都市の空洞化によって増加している空き家を有効活用して、地域活性化を図る必要があること等があります。

今でも、旅館業法の規制を潜脱した民泊サービスが急増している中で、感染病の蔓延防止やテロ防止の観点から民泊サービスの提供を適正に管理し、安全性を確保し地域住民等とのトラブル防止に留意したルールを作ることも大変重要なポイントです。

●住宅宿泊事業法の制定へ
「民泊サービスのあり方に関する検討会」では、住宅を活用した宿泊サービスを、既存の旅館業法とは別の法制度として整備することが必要であるとの答申を行いました。
そして、平成29年3月に閣議決定され、通常国会に提出・審議されてのが「住宅宿泊事業法」です。
この法律は、公布から1年以内に施行される予定です。

■民泊をめぐる現状の法律
●旅館業法と適法民泊
旅館業は、施設を設け宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業(旅館業法第2条)であり、旅館業を営む場合には許可が必要です。(同法第3条)

住宅宿泊事業が施行されていない現時点に於いても適法な民泊があります。
①簡易宿泊所民泊 ②特区民泊 ③イベント民泊 です。

●簡易宿泊所民泊
旅館業法では旅館業を、1)旅館営業 2)ホテル営業 3)簡易宿泊所営業 4)下宿営業 に区分されいます。宿泊サービスのための旅館業のうち最も法律上の要件が緩やかであるのが 3)簡易宿泊所営業で、簡易宿所の営業許可を取得して行う民泊が現れており、このような民泊を簡易宿泊所民泊といいます。
これは旅館業法上の許可を取得するので、旅館業として合法です。

住宅宿泊事業法では、営業日数に上限(1年間に180日)があるのに対し、簡易宿所営業ではその制限はありません。
但し、旅館業の規定により都市計画法の用途地域で住居専用地域での営業は認められません。

●特区民泊
国民経済の発展及び国民生活の向上に寄与することを目的として、国家戦略特別区域において、規制改革その他の施策を総合的かつ集中的に推進するために、必要な事項を定める国家戦略特別区域法という法律があります。

この国家戦略特別区域法の中で、旅館業法の適用除外についての特例が定められ(第13条)、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき一定以上使用させるとともに、外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する場合に旅館業法の適用除外とする旨が定められています。
これが国家戦略特別区域法に基づく民泊の「特区民泊」です。

特区内で、なおかつ条例で定められている地域(東京都大田区・大阪府・大阪市に条例があります)に限定された民泊ですが、特区民泊の場合も営業日数の上限はあありません。
条例で認めた区域内のなかに、住居専用地域があればそこでも民泊営業を行うことが可能です。

●イベント民泊
①年1回(2~3日程度)のイベント開催時。
②宿泊施設の不足が見込まれる。
③開催地の自治体の要請等により自宅を提供するような公共性の高いもの。

一時的な宿泊サービスの提供であって、反復継続して行われなければ、旅館業の「業」には該当しません。
公共性の高い宿泊サービスの提供について、旅館業法の解釈を明確化することによって、同法営業許可なく宿泊サービスを提供できるようにしたのが「イベント民泊」です。

但し、イベント開催時に限定されるため、空き家の有効活用という点では不向きと考えられます。

■住宅宿泊事業法(民泊新法)の概要
●基本的考え方
民泊については、住宅宿泊事業法では
①住宅宿泊事業者・住宅宿泊管理業者及び住宅宿泊仲介業者が密接な連携を図り安全で安心な宿泊環境を提供する。
②住宅宿泊事業は届出制とする。
③住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業は登録制として基本設計されている。

旅館業法の許可制に変わる制度を設ける(住宅宿泊事業法は届出制)とともに、公衆衛生の確保や地域住民とのトラブル防止という観点から、住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業を制度に位置づけ、住宅宿泊事業とともに、業務上のルールを定めています。

又、住宅宿泊事業を、家主居住型と家主不在型に区別し、それぞれごとに住宅宿泊事業者・住宅宿泊管理者に措置の義務付けているところに特徴があります。



Real Partner June 2017より抜粋
◇住宅宿泊事業法(民泊新法)の概要
●基本的考え方
民泊については、住宅宿泊事業法では
①住宅宿泊事業者・住宅宿泊管理業者及び住宅宿泊仲介業者が密接な連携を図り安全で安心な宿泊環境を提供する。
②住宅宿泊事業は届出制とする。
③住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業は登録制として基本設計されている。

旅館業法の許可制に変わる制度を設ける(住宅宿泊事業法は届出制)とともに、公衆衛生の確保や地域住民とのトラブル防止という観点から、住宅宿泊管理業と住宅宿泊仲介業を制度に位置づけ、住宅宿泊事業とともに、業務上のルールを定めています。

又、住宅宿泊事業を、家主居住型と家主不在型に区別し、それぞれごとに住宅宿泊事業者・住宅宿泊管理者に措置の義務付けているところに特徴があります。

●住宅宿泊事業者
①都道府県知事への届出
「住宅宿泊事業」とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人に宿泊させる日数として省令で定めるところにより算出した日数が、1年間で180日をこえないものをいいます。(法2条3項)

「宿泊」戸は、旅館業法同様に、寝具を使用して施設を使用することをいいます。(法2条2項)

住宅宿泊事業法では、都道府県知事(保健所設置市の場合にはその長)に、住宅宿泊事業を営む旨の届出を行えば、旅館業法上の許可を受けずに、住宅宿泊事業を営むことができるようになります。(法3条1項)

住宅宿泊事業を営むことができる「住宅」とは、台所・浴室・便所・洗面施設等の設備が設けられている必要がある(法2条1項)ので、一般的にはテナントビルでの住宅宿泊事業は行うことはできません。

「宿泊日数が180日を超えない」というところが住宅宿泊事業の軸になりますので、細心の注意を必要とします。

又、住宅宿泊事業は、住居専用地域でも営業できるので、自治体は地域の実情を反映し、条例で区域を定めて実施期間を制限することも可能となっています。(法18条)

②業務準則
住宅宿泊事業者には、住宅宿泊事業の適正な遂行のために、業務上の措置等が義務付けられています。
特に、家主居住型で宿泊者を受け入れる場合には、住宅宿泊事業者自らがさまざまな措置を講じなければ成りません。
住宅宿泊事業者は、安全面・衛生面の確保のための措置、騒音防止のための説明、苦情の対応・宿泊者名簿の作成・設置・保管が必要です。又、標識の掲示等も必要となります。(法13条)

③家主不在型
家主が賃貸アパートの一室で住宅宿泊事業を行うような場合で、事業者自らが管理業務を行うことが難しい場合には、住宅宿泊管理業者に住宅宿泊管理事業を委託しなければなりません。(法11条)

●住宅宿泊管理業者
①登録
委託を受け報酬を得て住宅宿泊管理業務を行う事業を「住宅宿泊管理業」といい(法2条6項)、住宅宿泊管理者
を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。(法22条1項)

家主不在型の住宅宿泊事業者は、住宅宿泊管理業務を
住宅宿泊管理業者に委託する義務があります。(法11条1項)

住宅宿泊事業における管理不全が発生しないようにするために、住宅宿泊管理業者は住宅宿泊事業において時有用な役割を有する者として位置づけられています。

②業務準則
住宅宿泊管理業者には、家主居住型であれば住宅宿泊事業者自らが行う住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置の代行に係る義務と、住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置に係る義務(不実告知の禁止・書面による説明義務等、住宅宿泊管理業者を委託した住宅宿泊事業者を保護する観点から定められた住宅宿泊管理業者に課せられた義務)とが課せられます。

●住宅宿泊仲介業者
①登録
インターネット等で宿泊者と住宅宿泊事業者との間の宿泊サービスの提供に関する契約の代理・媒介を行うことを「住宅宿泊仲介業者」といいます。

旅行業者以外のものが、報酬を得て住宅宿泊仲介業務を行う事業を「住宅宿泊仲介業」といい、住宅宿泊仲介業者を営む者(住宅宿泊仲介業者)は、観光庁長官の登録を受けなければなりません。(法46条1項)

住宅宿泊仲介業者は。ネットのサイトを使用して業務を行う事業者が想定されていますが、現実に店舗を構えて仲介業務を行うという業態も考えられています。
外国において住宅宿泊仲介業を営む者(外国住宅宿泊仲介業者)も登録が必要とされます。(法61条2項参照)

②業務準則
住宅宿泊仲介業者には、宿泊者の保護の観点から、住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置(住宅宿泊仲介業務約款の届出義務・内容説明義務等)が義務付けられます。

■住宅宿泊事業法のインパクト
●住宅活用の選択肢が増える
現在では、住宅の所有者が当該住宅から収益を上げる方法は、残念ながら売却か賃貸となります。
住宅宿泊事業法が施行されれば、宿泊サービスの提供が売買・賃貸と並ぶメニューになります。

交通の便が良くなく古い一軒家で、賃貸や売買では付加価値が難しい物件であっても、外国人旅行者が興味を示すストーリーや「日本らしさ」があるのであれば、宿泊サービスの提供という形を生み出すことが可能になるかもしれません。

●住宅宿泊管理業という新ビジネス
住宅宿泊管理業者は、法律により国土交通省に登録することが義務付けられることになります。

賃貸マンションの所有者が、1等のうち半分を民泊(住宅宿泊事業)に使用とした場合には、賃貸管理業と住宅宿泊管理業を行うことができることは、大きなセールスポイントとなります。

●マンション(区分所有建物)の管理規約

万所名において、ここの区分所有者が住宅宿泊事業を営むことを認めるか否かは、管理組合にとっては重要な課題になります。
民泊使用を認めない場合には、管理規約などの使用の用途を「住宅(居住用)」として限定し、民泊を認めないことを明確な規定とすることが重要となります。

●Real Partner June 2017より抜粋

民泊制度ポータルサイト
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

Airbnb (エアービーアンドビー)
min-paku.biz/list/airbnb

民泊物件.com
https://minpaku-bukken.com/about

STAY JAPAN (ステイ ジャパン)
http://min-paku.biz/list/stayjapan

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